Wynajem krótkoterminowy: kiedy sąsiedzi mogą mieć głos w sprawie twojego mieszkania?

Od 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej zaczynają obowiązywać przepisy ułatwiające kontrolę wynajmu krótkoterminowego mieszkań. Subiektywnie o Finansach opisuje mechanizmy, które dają wspólnotom mieszkaniowym i gminom nowe możliwości reagowania na zjawisko zamieniania lokali w mini-hotele. W Polsce trwają prace sejmowe nad dwoma projektami ustaw – bardziej restrykcyjnym autorstwa Polski 2050 i liberalniejszym rządowym. Pytanie brzmi: jak pogodzić prawo do dysponowania własnym mieszkaniem z prawem sąsiadów do spokoju?

Co zmienia rozporządzenie unijne?

Rozporządzenie UE 2024/1028 wprowadza obowiązek rejestracji ofert najmu na platformach typu Airbnb czy Booking.com. Platformy będą musiały przekazywać dane organom krajowym – dzięki temu wspólnoty mieszkaniowe uzyskają dokładną informację, kto i gdzie wynajmuje swoje mieszkanie turystom na okresy krótsze niż 30 dni. Autorzy rozporządzenia podkreślają, że nie chodzi o zablokowanie zjawiska, tylko o uszczelnienie systemu, również ze względów podatkowych.

W Polsce wspólnoty mieszkaniowe już teraz próbują regulować wynajem krótkookresowy na własną rękę, jeśli mieszkańcy tego żądają. Sądy, w tym Sąd Najwyższy, uznają jednak, że wspólnota nie może całkowicie zakazać najmu, ponieważ byłoby to naruszenie prawa własności. Wspólnoty mogą natomiast ograniczać uciążliwości poprzez regulaminy – na przykład wprowadzając zakaz hałasu czy określając godziny ciszy nocnej.

Projekt Polski 2050: więcej uprawnień dla wspólnot

Projekt ustawy Polski 2050, który przeszedł pierwsze czytanie w Sejmie, zakłada obowiązkowe ewidencjonowanie wynajmu przez gminy oraz przekazanie wspólnotom mieszkaniowym możliwości blokowania najmu krótkoterminowego dla niektórych lokali. Byłoby to możliwe, gdy wspólnota uzna, że jest konieczne ze względu na uciążliwy hałas, z troski o czystość i bezpieczeństwo.

Wiele osób uważa, że to bezprawne ograniczenie prawa do dysponowania swoją własnością. Przeciwnicy projektu argumentują, że właściciel mieszkania powinien mieć pełną swobodę decydowania o sposobie jego wykorzystania, o ile nie łamie prawa. Zwolennicy odpowiadają, że prawo własności nie może być nieograniczone, jeśli jego realizacja narusza dobro wspólne i komfort życia innych mieszkańców.

Przykład Chorwacji: zgoda dwóch trzecich i sąsiadów

W 2025 roku Chorwacja wprowadziła restrykcyjne regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Właściciele, którzy chcą wynajmować swoje mieszkania turystom, muszą uzyskać zgodę dwóch trzecich współwłaścicieli oraz wszystkich lokatorów sąsiadujących z mieszkaniem. W jednym mieszkaniu nie może być zakwaterowanych więcej niż cztery osoby niespokrewnione bez takiej zgody.

Chorwacja zróżnicowała także opodatkowanie: wynajem długoterminowy objęty jest obniżoną stawką 8 procent, natomiast dochody z najmu krótkoterminowego są opodatkowane stawką 10 procent. Właściciele mieszkań wynajmowanych turystom muszą również w większym stopniu dokładać się do funduszu remontowego. Władze tłumaczą, że ma to przywrócić równowagę między interesami lokalnych społeczności a rosnącą liczbą obcokrajowców poszukujących zarobku na wynajmowaniu nieruchomości turystom.

W wielu europejskich metropoliach, takich jak Paryż, Barcelona czy Berlin, wspólnoty mieszkaniowe mają możliwość blokowania wynajmu typu Airbnb, jeśli lokal znajduje się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. Zmiana przeznaczenia lokalu na charakter komercyjny wymaga zgody sąsiadów. Wspólnoty mogą też podejmować uchwały o zakazie używania części wspólnych przez gości najmu krótkoterminowego lub narzucać dodatkowe opłaty za korzystanie ze wspólnej infrastruktury.

Co przemyśleć przed decyzją?

Jeśli planujesz wynajem krótkoterminowy swojego mieszkania, sprawdź, jakie regulacje obowiązują w twojej wspólnocie mieszkaniowej i czy nie ma lokalnych ograniczeń wprowadzonych przez gminę. Porozmawiaj też z sąsiadami – nie z obowiązku prawnego, ale po to, by uniknąć konfliktów i zrozumieć ich obawy.

Jeśli jesteś mieszkańcem budynku, w którym pojawiły się uciążliwe wynajmy turystyczne, możesz zgłosić problem na zebraniu wspólnoty. Wspólnota może wprowadzić regulamin porządkowy, który ograniczy hałas i inne niedogodności. Nie zastąpi to indywidualnej porady prawnej, ale może być punktem wyjścia do rozmowy o tym, jak chronić komfort życia wszystkich mieszkańców bez naruszania prawa własności.